La administración habilitará ayudas para comprar determinadas viviendas.

El mercado inmobiliario vive una gran paradoja. Hay un elevado número de viviendas sin vender, y numerosos segmentos de población que necesitan casa porque su poder adquisitivo no les ha permitido acceder al mercado. En tiempos de una crisis tan profunda como la que atraviesa ahora el sector, saber que hay oferta y demanda es hasta cierto punto una garantía porque señala una vía de salida. Se trata de conciliar los intereses de quienes tienen casa en venta y quienes la necesitan para vivir.

La Junta de Andalucía está dispuesta a facilitar ayudas o incentivos para la liquidación del stock de viviendas , pero lo primero es conocer la dimensión real de un fenómeno sobre el que existe mucha literatura pero pocos datos fiables.

Al objeto de elaborar un censo real de las viviendas sin vender, con sus características, condiciones, ubicación y precios, la Consejería de Vivienda y Ordenación del Territorio va a realizar una convocatoria pública a entidades financieras y promotores inmobiliarios para que las den a conocer. Y una vez que afloren, estudiar aquéllas que sean susceptibles de recibir ayudas y el tipo de éstas.Las estimaciones de las distintas organizaciones y colectivos relacionados con el sector inmobiliario cifran un stock de viviendas no vendidas en Andalucía de entre 140.000 y 200.000 unidades, pero se consulte a quien se consulte reconoce falta de rigor en el cálculo y que se trata de números que “se dan por buenos”.

Por ejemplo, cuando se habla de viviendas invendidas de forma genérica se incluyen en el mismo lote desde casas acabadas que llevan un tiempo sin comprador hasta proyectos que han sido visados por los colegios de arquitectos, pero cuya construcción ni siquiera se ha iniciado por falta de financiación u otro motivo, cuando no también las de segunda mano.

Posiblemente, las cifras reales sean mucho más bajas. Según la Consejería de Vivienda, las entidades financieras reconocen ser titulares de no más de 3.000 viviendas construidas sin vender.

Una de las medidas que ya ofreció la Junta a los promotores hace un año para dar salida a las casas es que bajaran los precios y acomodaran sus características para ser reconvertidas en VPO. Hasta el momento, las inmobiliarias han solicitado la recalificación de 3.879 casas en VPO, de las que 1.784 ya han obtenido la calificación definitiva.

Ahora la Junta contempla nuevas medidas de apoyo para la venta de viviendas libres, y así lo comunicó ayer el consejero de ramo, Juan Espadas, a los agentes sociales en la reunión celebrada ayer para la concertación social. La consejera de Economía, Carmen Martínez Aguayo, destacó que las medidas tienen por objeto “favorecer la aplicación de la Ley de Derecho a la Vivienda, dar salida al parque de viviendas construidas, e impulsar el sector de la construcción en el ámbito de la VPO”.

La consejería de Vivienda matiza que las medidas no se conciben con el fin de liquidar el parque de viviendas invendidas, sino de utilizarlo para dar respuesta a la necesidad de vivienda, por lo que todo el programa que se arbitre estará contemplado desde el punto de vista del comprador. “Hay una horquilla que jamás podrá ser susceptible de rescate público, como las viviendas de segunda residencia con calidades lujosas y precios desorbitados”, afirmó ayer un portavoz de la consejería, que insistió en que el objetivo último es facilitar el cumplimiento del derecho a la vivienda que consagrará la ley que iniciará ahora su tramitación parlamentaria tras la aprobación el martes por el Consejo de Gobierno.

Las posibles medidas a arbitrar son la adaptación de más viviendas libres a VPO, para lo que no se descarta una ampliación de la tipología de viviendas protegidas, o el diseño de instrumentos que permitan aligerar las cargas financieras a los adquirentes los primeros años, según relató la consejera de Economía. También se fomentaría el alquiler de apartamentos, pisos con derecho a compra, de forma que durante los 10 primeros años, por ejemplo, el comprador pagaría una cuota reducida que se computaría como entrada.

Todos estos instrumentos y las condiciones de la convocatoria pública para conocer el stock de viviendas se abordarán la próxima semana en una reunión entre la Junta y los agentes sociales.

El Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), que el sábado cerró sus puertas, registró más de 60.000 visitas durante los cuatro días en que ha estado abierto al público, lo que supone una tercera parte de los más de 150.000 del año pasado.

Confío en que el dinamismo que se ha visto estos días en la feria se traduzca en un repunte de las ventas durante los próximos meses”, indicó en un comunicado el director del SIMA, Eloy Bohúa. “SIMA siempre ha sido un barómetro del sector durante los últimos años, por lo que confío en que esta situación sea un punto de inflexión y marque un cambio de tendencia”, añadió.

Según la organización, durante los cuatro días de feria no faltó afluencia de visitantes solicitando información, formalizando reservas o comprando una vivienda en los ’stands’ de las empresas que acudieron al certamen.

En la presente edición, la feria ocupó una menor extensión del recinto ferial del Ifema de Madrid. Acudieron al certamen 220 empresas, instituciones públicas y entidades financieras. Entre ellas, destacó la presencia de sólo cinco grandes inmobiliarias (Metrovacesa, Vallehermoso, Reyal Urbis, Acciona Inmobiliaria y Afirma).

Aumento de ventas

Según las mismas fuentes de la organización, los promotores presentes en SIMA vieron “superadas sus expectativas”, dado que, según aseguran, aumentaron el número de ventas respecto a la edición de 2008.

Datos de Hercesa recogidos por la organización de la feria, indican que la promotora superó este año la venta de sesenta viviendas con que saldó su presencia en SIMA de 2008. De igual forma, el grupo Masa vendió seis pisos y concertó unos sesenta viajes para visitar sus viviendas de costas.

En la misma línea se pronunciaron desde Vallehermoso. “El número de visitas y ventas de nuestro ’stand’ ha superado el de participaciones anteriores, estamos por encima de nuestras previsiones”, indicó un directivo comercial de la inmobiliaria a través del comunicado de la organización de la feria. “El número de visitas y reservas ha aumentado significativamente respecto al año pasado”, subrayó Metrovacesa.

La legislación fiscal esconde en sus recovecos discriminaciones que casi nunca se justifican y, a veces, ni siquiera se comprenden.

Un caso patente es el que sufren aquellos que deciden alquilar una vivienda con opción a compra. Actualmente, quien alquila una casa está exento del pago del IVA; sin embargo, si esa misma persona alquila esa misma casa pero pacta con su arrendador la posibilidad de adquirirla en el futuro, tendrá que abonar al fisco un 16% por IVA. Para colmo, si esa misma persona decide comprar esa misma casa, el IVA aplicado será tan sólo del 7%. Todo un cúmulo de despropósitos.

Aunque la figura de alquiler de apartamentos, pisos etc. con opción a compra sufre discriminación desde antaño, hasta ahora era de uso minoritario. Eso ha cambiado con la crisis inmobiliaria y la dificultad de muchos ciudadanos para acceder a una hipoteca. En esta situación, el alquiler con opción a compra -arrendatario y arrendador acuerdan un precio de venta para el futuro-, ha cobrado fuerza y algunas estimaciones consideran que el número de operaciones se ha multiplicado por 14 en sólo un año. Este repentino avance se explica en que satisface las aspiraciones de unos promotores que no pueden dar salida a sus stocks y las de unos inquilinos que no renuncian a ser propietarios. Así, el Gobierno ha decidido rebajar el 16% del IVA del alquiler con opción de compra al 7% de la compra de la vivienda . Poco importa que se pueda interpretar como una cesión ante los promotores. Se trata de una decisión justa que puede contribuir a movilizar un mercado exangüe.

Pero la medida debe valorarse más allá de su efecto coyuntural. España es una rara avis respecto al régimen de alquiler : apenas el 14% del parque de vivienda se destina a esta modalidad, cuando en Alemania supera el 50%. Los sucesivos Gobiernos de José Luis Rodríguez Zapatero han anunciado su interés por promocionar el alquiler. No obstante, el fuerte arraigo de la vivienda en propiedad en la sicología española sólo se puede romper con fórmulas que garanticen un ahorro considerable en el alquiler, frente a la cuota de la hipoteca. Y eso no ha sucedido en los últimos años.

Para conseguirlo hay que actuar doblemente: primero, incentivando el alquiler con medidas como esta acertada rebaja del IVA, y, segundo, aminorando los beneficios de que disfruta la compra. La supresión de la deducción del 15% en el IRPF va, pues, en la buena dirección, entre otras cosas porque esta ayuda fiscal ha contribuido a inflar artificialmente los precios por muchos años. Por eso genera preocupación la decisión del Gobierno de dejar en el aire algunos aspectos sobre la decisión de retirar la subvención a la compra. La negociación con la oposición siempre es bien recibida, pero el Gobierno debe resistir a las presiones que le demandan que mantenga esta ayuda anacrónica.