¿Qué podemos esperar del sector inmobiliario los próximos meses?

En las últimas semanas estamos muy pendientes del sector inmobiliario. Parece que la mitad de las noticias que aparecen son bastante negativas: desplome bursátil de famosas inmobiliarias, los resultados de un estudio que predice que un 75% de las promotoras desaparecerán, el impacto negativo que tendría en la economía española la caída del sector inmobiliario, empresas del sector en proceso concursal, etcétera.

Desde 2005, Improven ha estado analizando el sector promotor y constructor de la Comunidad Valenciana desde un punto de vista del modelo de gestión, advirtiendo de la debilidad de sus prácticas internas de gestión empresarial.

Identificamos que el sector está cambiando… ¿A eso le podemos llamar crisis? Yo pienso que más que una crisis estamos viviendo una transformación del sector inmobiliario.

Vemos claramente un cambio, no tanto por la ralentización de los precios sino por las dificultades contrastadas en el proceso de venta y en la financiación. La ralentización de las ventas en las inmobiliarias de la Comunidad Valenciana es un hecho al que no le podemos dar la espalda y el pesimismo que está invadiendo al sector está fundado… si seguimos haciendo las cosas de la misma manera que se han hecho, tendremos muchos problemas.

Estratégicamente, existen cinco grandes debilidades en el posicionamiento de numerosas empresas del sector:

1. Se han creado –o han crecido mucho- empresas del sector que no están acostumbradas a competir sino que han nacido y crecido en un entorno de bonanza anormal.
2. Las barreras de entrada al sector han sido relativamente bajas por lo que son muchas las empresas que ofrecen propuestas de valor poco diferenciadas, bajo valor añadido en ‘su producto’ y poco conocimiento de las mejores prácticas empresariales del sector. Esto se percibe más claramente entre las empresas medianas y pequeñas del sector.
3. Hasta hace unos meses, la banca apoyaba con los ojos cerrados los proyectos inmobiliarios financiando la gran parte de la operación y desde el verano la tendencia ha cambiado radicalmente y ahora sólo se confía en proyectos o empresas que son claramente viables y rentables.
4. Se ha desarrollado mucha vivienda sin hacer un análisis profundo de los clientes a los que estaba dirigido con lo que ahora nos encontramos con muchas viviendas que en un mercado de demanda como el actual, no tienen compradores potenciales.
5. En la situación actual, la demanda se va a concentrar en el segmento de precios bajos y de precios muy altos, y la vivienda de precio ‘medio’ va a ser más complicada de vender.

La situación de oferta desmesurada se debe a la sobredemanda por varios motivos: bajos tipos de interés, cambios en los hábitos sociales, la inversión extranjera, facilidad de acceso a financiación, la sensación generalizada de estar en una sociedad de bienestar que anima al consumo y multitud de inversores que han invertido en ‘ladrillo’ en lugar de otros activos financieros. En resumen, el modelo organizativo y de gestión de las empresas del sector es bastante débil.

Por todo ello, proponemos una serie de líneas de acción a corto plazo que aseguren la viabilidad futura de la empresa inmobiliaria:

* Hacer una proyección de los flujos de caja para los próximos 24 meses y tomar decisiones para asegurar el flujo de caja (reestructuración de la deuda, venta de activos, redefinición de política de precios, evaluar los riesgos del desarrollo de suelo, etcétera).
* En el caso de promotoras con constructora integrada, estudiar la viabilidad desde el punto de vista de caja del negocio constructor.
* Evaluar y motivar la red de ventas tanto interna como externa para asegurar las ventas de los próximos meses.
* No comprar suelo a no ser que sea en condiciones muy favorables.

Con todo, el futuro próximo del sector va a estar marcado por un proceso típico de sector que se concentra. Es decir, un grupo de empresas serán competitivas, por una mejor gestión, y sobrevivirán, mientras que un número de ellas dejarán de ser competitivas y desaparecerán.

Por todo esto, recomendamos a las empresas del sector que piensen en sus oportunidades de mejora en lugar de pensar en el entorno… Para bien y para mal, el entorno ha cambiado y los accionistas y gestores deben adaptarse a la nueva realidad en lugar de lamentarse por la nueva situación.

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