En las últimas semanas estamos muy pendientes del sector inmobiliario. Parece que la mitad de las noticias que aparecen son bastante negativas: desplome bursátil de famosas inmobiliarias, los resultados de un estudio que predice que un 75% de las promotoras desaparecerán, el impacto negativo que tendría en la economía española la caída del sector inmobiliario, empresas del sector en proceso concursal, etcétera.

Desde 2005, Improven ha estado analizando el sector promotor y constructor de la Comunidad Valenciana desde un punto de vista del modelo de gestión, advirtiendo de la debilidad de sus prácticas internas de gestión empresarial.

Identificamos que el sector está cambiando… ¿A eso le podemos llamar crisis? Yo pienso que más que una crisis estamos viviendo una transformación del sector inmobiliario.

Vemos claramente un cambio, no tanto por la ralentización de los precios sino por las dificultades contrastadas en el proceso de venta y en la financiación. La ralentización de las ventas en las inmobiliarias de la Comunidad Valenciana es un hecho al que no le podemos dar la espalda y el pesimismo que está invadiendo al sector está fundado… si seguimos haciendo las cosas de la misma manera que se han hecho, tendremos muchos problemas.

Estratégicamente, existen cinco grandes debilidades en el posicionamiento de numerosas empresas del sector:

1. Se han creado –o han crecido mucho- empresas del sector que no están acostumbradas a competir sino que han nacido y crecido en un entorno de bonanza anormal.
2. Las barreras de entrada al sector han sido relativamente bajas por lo que son muchas las empresas que ofrecen propuestas de valor poco diferenciadas, bajo valor añadido en ‘su producto’ y poco conocimiento de las mejores prácticas empresariales del sector. Esto se percibe más claramente entre las empresas medianas y pequeñas del sector.
3. Hasta hace unos meses, la banca apoyaba con los ojos cerrados los proyectos inmobiliarios financiando la gran parte de la operación y desde el verano la tendencia ha cambiado radicalmente y ahora sólo se confía en proyectos o empresas que son claramente viables y rentables.
4. Se ha desarrollado mucha vivienda sin hacer un análisis profundo de los clientes a los que estaba dirigido con lo que ahora nos encontramos con muchas viviendas que en un mercado de demanda como el actual, no tienen compradores potenciales.
5. En la situación actual, la demanda se va a concentrar en el segmento de precios bajos y de precios muy altos, y la vivienda de precio ‘medio’ va a ser más complicada de vender.

La situación de oferta desmesurada se debe a la sobredemanda por varios motivos: bajos tipos de interés, cambios en los hábitos sociales, la inversión extranjera, facilidad de acceso a financiación, la sensación generalizada de estar en una sociedad de bienestar que anima al consumo y multitud de inversores que han invertido en ‘ladrillo’ en lugar de otros activos financieros. En resumen, el modelo organizativo y de gestión de las empresas del sector es bastante débil.

Por todo ello, proponemos una serie de líneas de acción a corto plazo que aseguren la viabilidad futura de la empresa inmobiliaria:

* Hacer una proyección de los flujos de caja para los próximos 24 meses y tomar decisiones para asegurar el flujo de caja (reestructuración de la deuda, venta de activos, redefinición de política de precios, evaluar los riesgos del desarrollo de suelo, etcétera).
* En el caso de promotoras con constructora integrada, estudiar la viabilidad desde el punto de vista de caja del negocio constructor.
* Evaluar y motivar la red de ventas tanto interna como externa para asegurar las ventas de los próximos meses.
* No comprar suelo a no ser que sea en condiciones muy favorables.

Con todo, el futuro próximo del sector va a estar marcado por un proceso típico de sector que se concentra. Es decir, un grupo de empresas serán competitivas, por una mejor gestión, y sobrevivirán, mientras que un número de ellas dejarán de ser competitivas y desaparecerán.

Por todo esto, recomendamos a las empresas del sector que piensen en sus oportunidades de mejora en lugar de pensar en el entorno… Para bien y para mal, el entorno ha cambiado y los accionistas y gestores deben adaptarse a la nueva realidad en lugar de lamentarse por la nueva situación.

Los destinos más asequibles son Lugo, Tarragona y Alicante.

Viveiro y San Ciprián en Lugo, Fisterra y Espasante-Ortigueira en Coruña, Ampolla en Tarragona, San Juan en Alicante, Zapillo en Almería y Pobla de Fornals en Valencia, lo más barato de la costa

Durante el mes de agosto es posible alquilar un apartamento de 65m2 en primera línea de playa por menos de 1.200 euros/mes en zonas de Lugo, Tarragona y Alicante.

Los destinos más asequibles con precios inferiores a los 2.000 euros se encuentran en las playas de Granada, Málaga, Almería, Valencia, Tenerife y Murcia.

Gerona, Guipúzcoa e Ibiza, con los precios más altos de la costa; un apartamento de 65m2 en San Sebastián/ Hondarribia (Guipúzcoa), Begur (Gerona) o Playa d´en Bossa/ Pº Marítimo de Figueretes (Ibiza) llega a superar los 4.500 euros/mes.

Según el Informe de TecniTasa (Técnicos en Tasación, S.A.), los destinos más económicos en alquiler de la costa española se encuentran en las playas de Viveiro y San Ciprián en Lugo, Fisterra y Espasante-Ortigueira en Coruña, Ampolla en Tarragona, San Juan en Alicante, Zapillo en Almería y Pobla de Fornals en Valencia, con precios que no llegan a superar los 1.200 euros/mes. Alquilar un apartamento de 65m2 en San Ciprián durante el mes de agosto cuesta unos 812 euros, frente a los 5.200 que piden para un apartamento de las mismas dimensiones en San Sebastián, uno de los destinos más caros de España.

Asturias, Barcelona, Cádiz, Cantabria, Castellón, Huelva, Las Palmas, Mallorca o Pontevedra mantienen precios medios. Alquilar un apartamento en la mayoría de sus playas puede costar entre los 2.000 y 3.000 euros al mes.

La oferta de alquileres en las localidades costeras es muy heterogénea y por lo tanto los precios de las viviendas turísticas varían en función de aspectos como la tipología, la superficie, las dotaciones de la urbanización o detalles como la inclusión o no de plaza de garaje. No obstante se pueden alcanzar unos datos medios y valoraciones de lo que en el mercado inmobiliario se denomina “Primera Línea de Playa”, situándose el alquiler medio en todo el territorio en los 2.400 euros/mes.

Algunos datos extraídos del Informe de TecniTasa:

• En la costa de Barcelona se puede alquilar un apartamento de 65 m2 desde los 2.080 €/mes (Calella) hasta los 4.245 €/mes que puede alcanzar en Sitges.

• En Mallorca la dispersión es mayor y los precios oscilan entre los 1.420 €/mes del Puerto de Alcudia hasta los 4.940 €/mes del Soller. Sin embargo, los alquileres en la costa de Castellón, con precios muy similares en todas sus playas, están entre los 2.300 €/mes y los 2.718 €/mes.

• En Valencia el alquiler de apartamentos de 65m2 se encuentran entre los 1.560 €/ mes de Gandia y los 2.112 €/mes de Cullera.

• En Cantabria, pisos en alquiler en zonas como el Sardinero pueden llegar a los 4.000 €/mes, pero en playas de Santoña o Suances apenas alcanzan los 2.000 €/mes (apartamento de 65 m2).

• Málaga, a excepción de Puerto Banús (Marbella: 3.087 €/mes) es una de las provincias más asequibles; un apartamento de 65 m2 en primera línea de playa está entre los 1.200 y los 1.800 euros al mes.

• La Playa d´en Bossa (4.588 €/65 m2) y el Paseo Marítimo de Figueretes (4.828 €/65 m2) en Ibiza, Soller (4.940 €/ 65 m2) en Mallorca y Arenal d´En Castell (3.380 €/ 65m2) en Menorca, lo más demandado de las islas.

Los precios incluidos en la tabla hacen referencia exclusivamente a apartamentos/ pisos de PRIMERA LINEA DE PLAYA y al ALQUILER COMPLETO DEL MES DE AGOSTO

El presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), Juan Lazcano, alertó de que en términos de empleo, ‘lo peor’ de la ‘crisis’ que atraviesa el sector ‘todavía está por venir’, dado que ‘aún hay una inercia de construcción del pasado por lo que se inició hace 18 ó 24 meses, y todavía se está trabajando’.

Lazcano se pronunció en estos términos en Valencia durante la presentación del IV Congreso Nacional sobre el Mercado Inmobiliario y la Construcción, en la que compareció junto al director del Instituto Tecnológico de la Construcción (Aidico), Ramón Congost, y a Lucia Irusta, del Observatorio de Mercado de la Construcción de Aidico.
Durante su intervención, expresó la ‘gran preocupación’ existente en el sector ante la ‘importante crisis’ que atraviesa la economía, al tiempo que hizo hincapié en la importancia de ‘diagnosticar y tratar’ no sólo lo sucedido ya, sino ‘lo que está por venir’.
‘En términos de empleo, lo peor todavía no ha venido porque aún hay una inercia de construcción del pasado por lo que se inició hace 18 o 24 meses, y todavía se está trabajando’, recalcó Lazcano, quien advirtió de que ‘no se está iniciando nada’ y subrayó que para poder empezar nuevas promociones ‘hay que incentivar a la demanda’, a la que ‘no se puede asustar todos los días’.
El máximo responsable de la patronal instó a ‘las autoridades financieras, tanto autonómicas como a nivel central’, a adoptar ‘alguna medida’ y hacer uso del ‘margen’ que poseen para incentivar la demanda y devolver la confianza a los consumidores en un contexto de subida de tipos de interés.
Asimismo, pidió a las administraciones que aprovechen el ‘cierto recorrido’ que tienen para tomar medidas en relación con ‘uno de los problemas más graves, el problema de liquidez que encuentran los empresarios para poder continuar su actividad’, ya que ‘el empresario que ayer era solvente, hoy no se le considera solvente’ a pesar de tener ‘las mismas garantías o incluso mayores’, criticó.
Ramón Congost destacó la importancia del congreso para ‘ser capaces de sacar conclusiones que ayuden a acortar la crisis lo máximo posible’, algo que consideró ‘muy importante’ en ‘un tema que está cambiando tan deprisa y tan rápidamente’, dijo.
Abogó además por trabajar para ‘dignificar y aumentar la profesionalización del sector’ con el objetivo de ser capaces de darle ‘un nuevo carácter’ diferente al de ser ‘el patito feo de la sociedad’ cuando ‘puedan venir tiempos mejores, que desde luego de momento no los vemos’, lamentó.
Preguntado sobre las declaraciones del presidente de la Federación Valenciana de Empresarios de la Construcción (Fevec), Juan Eloy Durá, en las que el también presidente de Aidico afirmaba que el ‘fondo’ de la ‘crisis’ del sector inmobiliario ‘debe estar cerca’, Congost comentó que ‘por una vez y sin que sirva de precedente’ iba ‘a llevarle la contraria’.
‘Ojalá estuviera la crisis así y pudiéramos ver el final’, agregó Congost, quien incidió en que ‘para resolverla hay que conocerla y yo creo que no la conocemos, y si no la conocemos nosotros muchísimo menos el Gobierno a nivel nacional, que no tiene ‘ni pajolera idea’ de lo que es la crisis’.
Por todo ello, sostuvo que ‘queda mucho por delante’ para solucionar esta situación y dijo desconocer ‘las fechas del final’ de la misma, aunque precisó que es ‘capaz de ver dos o tres años por delante’.
El director de Aidico confió así en que esta cita nacional ‘contribuya a mejorar el sector y a paliar la crisis en mayor medida’, así como a mitigar ‘los daños colaterales que va a crear esta crisis tan rápida y tan grave’.
Lazcano coincidió en la trascendencia de hacer un análisis adecuado y plantear las medidas necesarias porque se juegan ‘mucho’ con ello. Así, resaltó que ‘es tan importante que puede que de ello dependa que lo podamos resolver en dos años o tres años como mucho, o que entráramos en un periodo largo como han pasado otros países’. ‘Es muy importante que ese periodo se acorte lo más posible, y para ello tenemos que actuar’, concluyó.

ltrida Viajes pone en marcha un sistema de explotación ‘compartida’, donde se reparten riesgos y beneficios

Ante la inestabilidad del Sector, la reducción de ingresos por parte de algunos pequeños empresarios y la crisis que atraviesa la economía, compañías como Iltrida Viajes ponen en marcha nuevas fórmulas de explotación. El hecho de compartir riesgos y beneficios parece ser una “fórmula de éxito”.Ahora que el Sector de las agencias de viajes atraviesa por un momento de inestabiliad, que la competencia con las grandes redes es cada vez mayor y que la demanda de viajes se prevé inferior a la de años atrás, surgen “nuevas fórmulas de explotación que pueden ayudar a incentivar nuevamente el mercado”, sobre todo de las franquicias, como afirma el presidente de la Asociación de Grupos Comerciales de Agencias de Viajes (Agrupa), Agustín Lamana. Es el caso del ‘Contrato de cuenta en participación’, en el que la explotación de la agencia de viajes se realiza de forma compartida entre el empresario y el franquiciado.

Se trata de una fórmula de explotación “a caballo entre ser empresario individual —adherido a un grupo de gestión— y ser un franquiciado”, explica el director de Iltrida Viajes, Celestí Roca. Las posibilidades son varias. La empresa aporta la oficina y el franquiciado se encarga de gestionarla, sin asumir los gastos de su montaje, bajo la supervisión de Iltrida. O bien, el franquiciado aporta su propia oficina y es Iltrida quien la adapta a su imagen, sin que el franquiciado tenga que aportar unos costes iniciales. Estas características la convierten en una de las opciones “más lógicas en estos momentos del mercado”, señala el presidente del grupo comercial de agencias de viajes Avasa, Luis Felipe Antoja.

Iltrida Viajes es una empresa con más de 30 años de experiencia en el Sector, con sede en Lleida, “pionera en la aplicación de este tipo de gestión”, asegura Lamana. De hecho, ya la está aplicando desde hace algo más de un año en dos de sus oficinas “con éxito”, y es precisamente éste éxito el que le lleva ahora a tratar de implantarlo en más agencias a nivel nacional. Al respecto, Roca señala que “actualmente estamos en trámites para la incorporación de tres minoristas más, procedentes de las agencias de Sercom”. Éstas  se han puesto en contacto con Iltrida “tras la declaración de suspensión de pagos del grupo”, que, aunque previsiblemente no afectaría a las agencias de la plataforma, sí está creado una situación de incertidumbre.

Seguridad para el franquiciado

A diferencia de otros sistemas, el hecho de compartir riesgos y beneficios proporciona una mayor “seguridad”, tanto al grupo empresarial como al franquiciado, apunta Roca. En parte, porque la responsabilidad continúa estando en manos de la empresa contratante, que es la que se encarga de “negociar con los proveedores y controlar los pagos”, entre otros aspectos. No obstante, este riesgo compartido es lo que lleva también a Iltrida a ser más selectivos, ya que “si no tenemos la certeza de unas mínimas posibilidades de éxito, no aceptaremos las propuestas”. En este sentido, “vamos a ser muy serios”, concluye Roca.