Se activa la venta de viviendas en Andalucía y vuelve la recuperación inmobiliaria

Fuente: Jose A.

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En Andalucía, el sector inmobiliario activa la venta de edificios y viviendas, gracias a la reactivación del mercado inmobiliario con productos que era manejados por inversionistas extranjeros y que hoy en día se han convertido en el deseo de particulares y empresarios.

Según la noticia , recibieron una nota, enviada por el despacho de arquitectos que informa la crisis del sector ha promovido una profunda revisión de precios y pequeñas joyas arquitectónicas singulares han salido al mercado con unos precios muy por debajo de los que llegaron a registrar en los años del boom. Esta bajada de costes ha llevado a incrementar la apuesta por unos productos diferentes, que cada vez son más demandados.

En voz del arquitecto y director, Honorio Aguilar, “presenta precios muy asequibles, hasta el punto de que por casi la misma cuantía se pueden adquirir inmuebles singulares, que tienen un importante valor añadido frente a las características comunes del resto de las propiedades que hay en el sector: tener algún elemento histórico o arquitectónico que lo hace distinto”.

Cuenta con un catálogo que cada vez más va incrementando la disponibilidad de distintas viviendas. Un ejemplo de esto es la reciente incorporación de una casa antigua en Sevilla, también se encuentran viviendas en Jerez de la Frontera (Cádiz) con precios accesibles y si os gusta un estilo más amplio, también se incluye en este catálogo una casa palacio de grandes dimensiones en el centro histórico.

El Puerto de Santa María (Cádiz) es otro enclave con edificios singulares a buen precio y en Arcos de la Frontera (Cádiz), además se puede adquirir un antiguo convento del siglo XVIII.

En la provincia de Sevilla hay, igualmente, inmuebles muy interesantes, como las casas palacios. Increíbles ofertas de edificios y viviendas que están tomando fuerza en el mundo inmobiliario esperan por ti.

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Qué debes saber antes de alquilar un piso

Si bien es cierto que los propietarios de piso buscan inquilinos con cierto perfil y procuran que sean responsables en la medida de lo posible, también lo es que el inquilino debe asegurarse de que va a pactar con una persona dispuesta a suplir sus necesidades en base a lo acordado y que no desaparecerá en el momento en que requiera de su asistencia.

Es importante que quien vaya a alquilar un lugar donde vivir conozca sus derechos y asuma sus deberes. Si vas a alquilar un piso y no estás claro de las cosas que hay que tomar en consideración, aquí te mencionaré algunos puntos a tomar en cuenta.

En primer lugar, debes saber qué incluye el precio de la renta y en base a eso en qué te beneficia o perjudica. En el contrato debe constar los gastos que cubre el alquiler, así te evitarás sorpresas a fin de mes.

Además tienen que dejar claro quién se hace cargo de las averías, porque lo normal es que el propietario las asuma, siempre que sean de carácter estructural, como tuberías, filtraciones, calderas, etc. Pero las ligeras averías del día a día suelen correr por cuenta del inquilino, que es quien está haciendo vida allí. Lo ideal es que en todo caso quede plasmado en el contrato.

Asimismo deben establecer el coste del alquiler y si subirá por algún motivo en un tiempo dado. Es importante que conozcas las normas establecidas según la ley de arrendamientos urbanos.

Es importante también conocer el entorno, cómo son los vecinos, si hay mucho ruido en el área. Es conveniente saber si tienes vecinos problemáticos o si hay alguna cuestión en la comunidad que te resultará desagradable.

Por último y no menos importante, debes asegurarte de que haya ventilación natural, cosa que podrás confirmar por ti mismo conforme a las puertas y ventanas que tenga el espacio; sin embargo debes comprobar que el aire que entra sea limpio y no maloliente.

Estos son apenas unos puntos a tomar en consideración, pero ten presente que elegir un lugar para vivir es una decisión seria, que no se toma a la ligera, así que presta atención y sé lo suficientemente osado al momento de alquilar.

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Ayudas de los gobiernos para la compra de vivienda

La temática de la vivienda es un tema fundamental para el desarrollo del ser humano, desde tiempos pasados y ha ido evolucionando de acuerdo a las exigencias de temperatura y necesidades. Sin embargo, también es un tema de mucha controversia, ya que es un bien inmueble que para la gran mayoría del planeta es muy costoso. Es por eso que surgen diferentes tipos de apoyos por parte de los gobiernos de muchos países ante esta problemática que se ve afectada la mayoría de personas de escasos recursos.

Los gobiernos de diferentes países ponen a disposición ciertas iniciativas públicas, subvenciones y créditos para la compra de casa en sus diferentes tipos de nombre pero su objetivo es el mismo, proveer créditos a largo plazo para la compra de una vivienda:

Female presenting keys and small house.

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Tipos de ayudas para la compra de vivienda

Los sistemas de los gobiernos para ayudar a la compra de una vivienda o un crédito con alguna entidad de gobierno suelen ser parecidas, y de forma general son de alguno de estos tipos:

Créditos por medio de precalificación

Es necesario la obtención de una precalificación por medio de algunas entidades de gobierno. Luego se te proporcionará el monto a financiar, la cuota es de forma mensual, el valor de la vivienda a adquirir y las condiciones del crédito. Este tipo de préstamos tienen unas condiciones ventajosas con respecto a los que se pueden conseguir en las entidades financieras tradicionales.

Postulación de subsidio:

Los requisitos son:

  • Aplican únicamente los mayores de edad y existe un nivel de ingresos que no puede superar el solicitante.
  • El interesado y su cónyuge no pueden ser propietarios de una vivienda, haber admitido antes un subsidio relacionado con la vivienda, ni haber sido propietarios de una vivienda adquirida con subsidio habitacional. Además, las viviendas adquiridas con este tipo de ayuda únicamente pueden dedicarse a vivienda habitual, es decir, no pueden alquilarse ni venderse, al menos durante una serie de años.

Apertura de Cuenta de Ahorro:

  • La Cuenta de Ahorro para la Vivienda se abre a través de una entidad financiera, con una transacción mínima de ahorro exigido de acuerdo al programa a su conveniencia. Estas cuentas suelen contar con mejores condiciones en cuanto a comisiones y rentabilidad que las cuentas bancarias normales.
  • En base a estos subsidios, estos se catalogan dependiendo de las necesidades de los beneficiarios. Los hay para comprar propiedades, construir en sitios propios, mejorar la vivienda habitual y también la mejora de los barrios.

Sin Crédito para Grupos Emergentes:

Este subsidio es de gran ayuda para los beneficiarios con capacidad de ahorro, pero que no pueden complementar el valor con un crédito hipotecario debido a su renta. Se requieren una serie de requisitos como no superar un determinado umbral de ingresos, tener menores a cargo, estar en situación de desempleo, etc.

En la actualidad los gobiernos se comprometen con sus ciudadanos para facilitar la adquisición de una vivienda digna con estos diferentes sistemas, ya que se trata de un apoyo social para todo aquel que no posee el capital necesario para tramitarlo por los cauces habituales.

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Una casa divisible para los problemas de pareja

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Es sabido que uno de los puntos más conflictivos en cualquier separación o divorcio llega en el momento de tener que pactar quien de los dos se quedará con la vivienda familiar que hasta entonces habían compartido.

Se trata de la vivienda en la que se han creado muchos recuerdos, y tras una temporada es normal que ninguna de las partes este emocionada con dejarla, pero vivir juntos tampoco es evidentemente una opción. Para estas situaciones, el estudio holandés OBA ha creado la “Prenuptial Housing” o en español vivienda prenupcial, un concepto nuevo de vivienda que en cualquier momento puede dividirse en dos casas completamente funcionales e independientes.

Este novedoso concepto ha sido ideado por el experto en cultura pop y relaciones públicas Omar Kbiri, quien estando en proceso de buscar casa con su pareja se puso a pensar en las dificultades de los matrimonios o parejas que se separan, y el dolor que podría evitar al no tener que dejar su casa ninguno.

Kbiri en ese momento se puso en contacto con el joven estudio holandés situado en Amsterdam y dirigido por el arquitecto Xander den Duijn para que le ayudaran a diseñar una vivienda que se pudiese dividir en dos.

Para lograr este objetivo se ha creado una vivienda compuesta por varias unidades que puedan conectarse y desconectarse sin demasiado esfuerzo, y la posibilidad de separar componentes comunes como la cocina o el cuarto de baño por habitáculos mas sencillos con las mismas funciones. El edificio estará construido con materiales ligeros y resistentes como la fibra de carbono o madera, que permitan la fácil separación y unión en los casos que sea necesario, como si fuera una casa de lego.

Esta casa no es solo la solución a los problemas de parejas que se separan , es también una posible nueva forma de vivienda para todo tipo de familias que permitiría la separación de los hijos para tener un poco más de intimidad, parejas que deseen pasar algunas temporadas de forma más independiente o parejas que de repente se encuentren esperando un hijo.

Es estudio espera que la vivienda este lista para salir al mercado internacional a partir del año 2017 y que países como Bélgica, Portugal o Hungría, con algunas de las tasa de divorcio más altas del mundo, se muestren muy interesadas, aunque no se descarta el interés de personas de todo el globo.

De momento el estudio ya ha recibido numerosas solicitudes de encargo por parte de varios particulares y compañías que han sabido ver el potencial de un estilo de vivienda que puede ser el futuro.

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Pequeñas cosas que la tecnología ha mejorado en la compraventa de viviendas

La integración del mundo offline y online en el sector inmobiliario es ya una realidad y, como ha pasado en otros ámbitos, se concreta no sólo en nuevas formas de trabajar, sino también en pequeños detalles y en la forma de gestionar la información. Hoy queremos hablaros de una de estas nuevas posibilidades que nos ha brindado la tecnología:

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-. Tarjeta de visita con PDF incorporado: hasta ahora, entregar una tarjeta de visita era una buena manera de dejarle a alguien nuestros datos de contacto y poco más. Sin embargo, esto ha cambiado con la irrupción de las tarjetas USB personalizadas. Se trata de una tarjeta de visita confeccionada en plástico muy fino, prácticamente como una tarjeta normal, que puedes personalizar con tus datos, el logotipo de tu empresa y todos los detalles habituales. Sin embargo, su principal diferencia es que incorpora una memoria USB por lo que también realiza las funciones de pendrive. Así pues, te da la posibilidad de entregar junto con tu tarjeta un PDF con datos de interés, una presentación, las fichas de los inmuebles, tus condiciones y honorarios, información del sector… lo que quieras y creas que puede resultare útil a tu público.

-. Información sobre el precio de mercado: antes, conseguir información sobre el precio de mercado del sector inmobiliario era algo muy complicado y difícilmente al alcance de la gran mayoría. Sólo las grandes empresas, las que generan muchos datos, podían tener acceso a este tipo de información. Sin embargo, ahora ya no es así. Gracias a Internet y a las nuevas tecnologías, ahora puedes conseguir una gran variedad de información que ofrecer a tus clientes. Sin ir más lejos, el Ministerio de Fomento y el Instituto Nacional de Estadística ofrecen periódicamente datos sobre vivienda (precios, concesión de hipotecas, compraventas, ejecuciones hipotecarias…) que puedes ir siguiendo mes a mes. Basta con crear una alerta de Google para que te avise cuando se publique esta información en la web.

-. El catastro a un click: cuando queremos comprar, vender o alquilar una casa es habitual acudir al catastro o al registro de la propiedad para conocer datos sobre la finca en cuestión (superficie catastral, ubicación exacta, si pesan cargas sobre la misma…). Antes, estos trámites exigían desplazarse a las sedes físicas de estos organismos y realizar la cola de turno para tener acceso a la información solicitada. Sin embargo, ahora podemos hacerlo cómodamente desde nuestra casa y con unos pocos clicks. En el caso del catastro, su sede electrónica permite obtener mapas, datos y todo tipo de información de forma totalmente gratuita y muy intuitiva. En el caso del registro, la web Registradores.org te ofrece la posibilidad de descargar una nota simple de cualquier finca sin salir de casa y pagando una pequeña cantidad mediante tarjeta o paypal.

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Subida en los precios de alquiler

Durante el pasado mes de mayo el precio medio de las pisos en alquiler ha vivido una subida del 1% en el país de España. Un incremento que lo sitúa en la misma franja que el año 2012, cuando el precio medio del suelo era de 7,38 euros el metro cuadrado. En la actualidad se sitúa en 7,36 euros el metro cuadrado al mes.

Tras ochos años, en los cuales la caída parecía imparable, el alquiler se ha encarecido por primera vez, después de que, en el pasado 2015, en este mercado se comenzase a ver una mejora. En cuanto a la tasa anual, gracias al repunte del 5% durante mayo, el alquiler ha aumentado de tal modo que ha llegado al mismo nivel del año 2006. Una subida que, por comunidades solo ha afectado a 15 de ellas, pero a nivel global, se ha notado en toda España.

El precio máximo medio de alquiler que se ha conocido hasta la fecha fue en el año 2007 ascendió a un total de 10,12 euros por metro cuadrado, mientras que las caídas acumulaban ya un -27,2%. Entre las provincias más afectadas, se encontraban las de  Aragón, Castilla-La Macha, Cantabria y Valencia, superando el -30%, los mismos lugares que aún no consiguen superar está etapa.

En total, han sido 15 la comunidades autónomas las que han vivido el repunte de los precios durante el mes pasado, con las Baleares a la cabeza, mientras que Navarra mantenía los  precios y Aragón seguía bajando. De este modo, la comunidad más cara es Madrid, cuyo metro cuadrado tiene un precio de 10,29 euros, seguido por Cataluña (10,23 euros) y La Rioja (10,18 euros). Por otro lado, La Mancha y Extremadura son las opciones con alquiler más barato.

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¿Donación o herencia?

Foto: wikipedia

Las consecuencia de la grave crisis económica que ha sufrido España en los últimos años ha provocado que sean muchas las familias que se plantean como poder asegurarse que la vivienda familiar o los diferentes inmuebles que se poseen puedan llegar a manos de los herederos con el menor coste posible.

En muchos casos muchos progenitores se deciden a donar estos inmuebles en vida para así evitar posibles conflictos entre los herederos, o bien para intentar ayudar a éstos si se encuentran en una situación comprometida económicamente, pero hay que tener en cuenta diferentes factores a la hora de tomar esta decisión para asegurarse de que es la correcta.

Normalmente los impuestos por donaciones suelen ser mayores que en el caso de las herencias, aunque bien es cierto que cada Comunidad Autónoma posee su propia normativa, por lo que es importante estar al tanto de este dato a la hora de tomar la decisión.

Las donaciones por tanto no contemplan reducciones a nivel estatal, es únicamente la Comunidad Autónoma la que fija sus propias ayudas, aunque en muchos casos no se contempla bonificación alguna. En muchos casos las ayudas no se limitan a las bonificaciones por recibir la vivienda, también se aplican reducciones en la base imponible cuando se trata de la vivienda habitual o se dona dinero para que los hijos puedan comprar su primera casa. Es por ejemplo el caso de Castilla y León, con una reducción del 99% en las donaciones de dinero destinado a la compra de la primera vivienda siempre que el destinatario sea menor de 36 años o que tenga una discapacidad de al menos el 65%, el importe íntegro se emplee en la compra y ésta se produzca en la misma Comunidad. En casos en los que la compra no sea de la primera vivienda o la donación sea de la vivienda habitual, el impuesto más caro se pagará en Andalucía, Asturias, Castilla y León, Cantabria, Extremadura, Aragón y La Rioja, y donde menos la carga fiscal será menor en Canarias y Madrid.

Las donaciones por otro lado poseen ciertas características que compensan su mayor coste, como puede ser la posibilidad de imponer condiciones a cambio de la donación, y que es un acto revocable y puede perder su efecto.
Hay que recordar que en el caso de realizarse una donación, la propiedad de la vivienda cambiará en el acto, no es como un testamento que puede ser modificado, y también especificar que, salvo indicarse lo contrario, las donaciones se descontarán de la futura herencia, es un regalo, no un adelanto de la herencia.

Una opción por la que muchas familias optan al ser económicamente más rentable es la de donar la propiedad, pero reservarse el uso de ésta hasta el fallecimiento.  La donación es por tanto una muy buena opción para casos en los que se prefiera dejar algo específico a un hijo, pero al no haber dos casos iguales siempre es recomendable consultar a un experto y asesorarse bien antes de dar el paso definitivo.

En el caso de las herencias, la ley estatal prevé una reducción del 95% de la base imponible sobre la que se calcula el impuesto en el caso de que se trate de la vivienda habitual, estableciéndose un límite de 122.606 euros, y en ciertas Comunidades Autónomas este porcentaje se puede aumentar hasta llegar al 99,9% que hay en Andalucía, o incluirse bonificaciones sobre el impuesto que, por ejemplo en Madrid llegan al 99%. En el caso de las herencias, la ley establece diferencias en función de la edad del beneficiario, con mayores ventajas en caso de que el beneficiario sea menor de 21 años.

Las normativas varían mucho dependiendo de la Comunidad donde se viva, y aunque muchos pensarán en mudarse para aprovechar las mejores condiciones de otro lugar, la ley establece que la normativa aplicable sea la de aquella donde más tiempo se ha vivido en los últimos 5 años, y en el caso del impuesto de sucesión, la de la Comunidad donde residía el fallecido.

Por tanto, a pesar de que en general en España la donación resulta más cara que la herencia, en función de las condiciones especificas de cada caso, la solución no puede establecerse de forma general, ni se puede recomendar con rotundidad un u otra solución. Lo mejor es siempre molestarse en perder un tiempo en consultar a un notario y asegurarse bien de que la solución se adapte lo mejor posible a nuestro caso concreto.

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Berlín prohíbe el alquiler íntegro

Berlín ha seguido el ejemplo de algunas ciudades, como es el caso de Barcelona, y ha llevado a cabo la prohibición del alquiler íntegro de los pisos para el turismo a través de aplicaciones como Wimdu, 9Flats y Airbnb. La ley, llamada ley de Zweckentfremdungsverbot, entró en vigor el pasado 1 de Mayo, con la intención de frenar la masiva especulación inmobiliaria que sufre la capital alemana.

Una decisión aceptada por el Senado electoral tras dos años de estudio. En esta ley se estipula que los propietarios deben tener una licencia para alquilar de modo total sus apartamentos. Por este motivo, ya son unos 39.000 dueños los que se han acercado al ayuntamiento para pedir el permiso. Lo que sí se permite es la posibilidad de alquilar por habitaciones.

La intención es que la masiva afluencia turística de la ciudad no sea aprovechada por los arrendatarios, ya que las huéspedes que vienen por un periodo pequeño de tiempo pagan más dinero que aquellos inquilinos que vayan a quedarse por más tiempo que unas simples vacaciones. Esto ha provocado que el precio de las viviendas suba, incremento motivado por la demanda constante , provocando que, en muchos casos, haya más turistas en ciertos edificios que arrendados.

El ayuntamiento, además, ha puesto al servicio de los habitantes de Berlín una plataforma on-line en la cual se puede denunciar de forma anónima a aquellos propietarios de los que se sospeche que siguen efectuando dicha actividad ilegal. En caso de demostrarse ser cierta la demanda impuesta, podrían llegar a ser multados con un total de 100.000 euros.

Una medida que coincide con los nuevos datos vertidos sobre Wimdu, la famosa plataforma de alquiler de pisos vacacional. Wimdu no deja de crecer en el momento en el que celebra su quinto aniversario. De este modo, ha decidido interponer una denuncia contra el ayuntamiento de Berlín, declarando que la nueva ley es anticonstitucional.

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De qué forma escoger un programa de administración inmobiliaria conveniente

A la hora de buscar un programa de administración inmobiliaria tenga especial atención a los detalles de la empresa, no adquiera el primero que le ofrezcan ni adquiera sin más ni más el que utiliza un amigo, busque el que mejor se adapte a su empresa, no todas las empresas son iguales y una mala elección le causará pérdidas de tiempo y dinero que ventajas.

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Tenga mucho cuidado en los detalles técnicos

La oferta de sus inmuebles debe hacerse actualmente por Internet, un buen crm inmobiliario debe incluir la posibilidad de publicar su base de datos de inmuebles en la Web sencillamente y transparente, no podemos introducir datos en el programa de administración y en la Web, todo ha de estar relacionado y ordenado.

Posibilidad de tener toda la información en múltiples idiomas, y más en un mercado tan global como es Internet, puede atraer visitas de personas que deben mudarse a la zona y procuran información, no pierda una venta por esta razón.

El sistema debe contar con un apartado que le deje regular su agenda y sostener los contactos con sus clientes del servicio. Cuando hay tanta competencia un buen servicio de calidad pasa por acordarse de todos y cada uno de los detalles, y para eso lo mejor es contar con un sistema que le deje anotarlos y respaldarse en él. Por poner un ejemplo si conoce los clientes del servicio a los que les agrada el golf y puede lograr convidaciones para un campeonato, si dispone de esa información en su software va a poder invitar a sus clientes del servicio obvien contactos. No hay mejor sistema para extender su empresa que un usuario satisfecho.

Asegúrese de que dispone de la administración de todos y cada uno de los procesos comerciales, empezando con la captación de inmuebles, su promoción por la Web propia o bien en los portales generales, la administración de clientes del servicio con sus intereses y sus buscas, el análisis y control del estado de los inmuebles y de las ventas, y como es natural la administración financiera: la generación de contratos y facturas, su contabilización, administración de cobros, administración del Impuesto sobre el Valor Añadido, etcétera

No olvide contrastar que dispone de los modelos de contratos que utilice, ventas o bien alquileres son básicos, mas puede requerir otros géneros de contratos para locales singulares, asegúrese de que el programa dispone de la forma de producir todos las clases de documentos que precisa.

Peculiaridades auxiliares

En definitiva escoja un software de administración inmobiliaria fácil de manejar, un programa que se actualice periódicamente, amoldado a la legislación del instante y con los extras que necesite, creación de catálogos de inmuebles adaptados para los clientes del servicio (en Web, PDF o bien en papel), envíos de mensajes SMS de disponibilidad o bien de confirmación de citas, traducción asistida a otros idiomas, etcétera.

Ahora que ya sabes de qué forma escoger un programa de administración de los inmuebles de tu agencia. ¿Por qué no te animas y comienzas a buscar?

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Los alquileres continúan en caída libre

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El último informe del Instituto Nacional de Estadística (INE) revela como el precio de los alquileres en España se ha reducido un 0,7% en lo que llevamos de 2016 alargando una racha de casi tres años consecutivos de caídas que dieron comienzo en abril de 2013.

Con el estallido de la “burbuja” inmobiliaria y con la crisis financiera las costumbre de los españoles se han ido modificando debido a la imposibilidad de adquirir una vivienda en propiedad, como venía siendo habitual, adoptándose el alquiler como opción para casi un 2% más de la población respecto a los años del “boom” inmobiliario.
Muchas personas en la época de bonanza decidieron invertir sus ahorros en el arriesgado negocio de la compra-venta de pisos y la crisis del ladrillo les dejó en una situación donde la única opción ante la imposibilidad de vender una vivienda obteniendo beneficios ha sido alquilar para intentar recuperar la inversión y ante la creciente demanda de estos.

A pesar de estos datos no todas las Comunidades Autónomas han registrado descensos en los precios de los alquileres, en Cataluña, Galicia. Baleares, Navarra o Melilla los precios han experimentando un ligero aumento (entre el 0,1% y el 0,3%) y se ha mantenido estable en Murcia.

No obstante el precio del alquiler en España sigue bajando medio punto menos que el IPC general, por lo que la opción de vivir alquilado en España sigue siendo cara y nos asemejan más a los países del este de Europa que a los de nuestro entorno o con los que buscamos compararnos, como Alemania o Austria donde alquiler y vivienda en propiedad conviven a casi el 50%.

Por tanto si eres un estudiante en busca de alquiler o buscas piso en alguna de las grandes ciudades como Madrid, ahora es un buen momento, antes de que produzca un cambio de tendencia.

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